Weniger Haushalte, mehr Alleinlebende: Der Wohnungsmarkt vor einer neuen Verschiebung
Das Statistische Bundesamt rechnet in zwei von drei Bevölkerungsszenarien bis 2050 mit weniger Privathaushalten als 2024. Zugleich steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte. Besonders in ostdeutschen Flächenländern dürfte der Druck auf leer stehende Bestände wachsen, während in nachgefragten Städten weiterhin Wohnungen fehlen.
Die Zahl der Privathaushalte in Deutschland könnte bis 2050 erstmals seit der Wiedervereinigung wieder sinken. Das Statistische Bundesamt hat am 5. November eine neue Vorausberechnung veröffentlicht. Ausgehend von 41,8 Millionen Haushalten im Jahr 2024 ergeben sich bei moderater Bevölkerungsentwicklung 40,9 Millionen und bei einer relativ alten Bevölkerung 39,7 Millionen Haushalte im Jahr 2050. Das entspricht Rückgängen von rund zwei beziehungsweise fünf Prozent. Für Immobilienwirtschaft und Stadtplanung ist die Nachricht erheblich: Die Zahl der Haushalte ist einer der wichtigsten Anhaltspunkte dafür, wie viele Wohnungen benötigt werden.
Die beiden Rückgänge sind Rechenergebnisse unter bestimmten Annahmen. In der dritten Variante, einer relativ jungen Bevölkerung mit deutlich steigender Geburtenrate und hoher Nettozuwanderung, liegt die Haushaltszahl 2050 rund ein Prozent über dem Stand von 2024. Die Statistik legt sich also nicht darauf fest, wie Deutschland in 24 Jahren tatsächlich aussehen wird. Geburten, Sterbefälle, Zuwanderung und das Verhalten bei der Haushaltsgründung bestimmen mit, welche der Entwicklungen näher an der Wirklichkeit liegt.
In allen drei Varianten wächst allerdings die Zahl der Einpersonenhaushalte. Für 2024 weist Destatis 17,9 Millionen aus; 2050 könnten es zwischen 18,5 und 19,2 Millionen sein. Zugleich würde der Anteil der allein lebenden Menschen an allen Personen in Privathaushalten von 21 Prozent auf 23 bis 24 Prozent steigen. Diese Prozentwerte beziehen sich auf Menschen, nicht auf den Anteil der Singlehaushalte an allen Haushalten. Das ist ein erheblicher Unterschied, denn ein Haushalt mit vier Personen zählt in der Haushaltsstatistik ebenso einmal wie ein Haushalt mit einer Person.
Der Zuwachs konzentriert sich auf die älteren Jahrgänge. Unter den 20- bis unter 40-Jährigen erwartet Destatis weniger Einpersonenhaushalte, bei Menschen ab 60 Jahren in allen Varianten mehr. Besonders ausgeprägt sind die Zunahmen bei den 60- bis unter 70-Jährigen und bei den mindestens 80-Jährigen. Parallel sinkt die Zahl der Zwei-, Drei- und Vierpersonenhaushalte in sämtlichen Berechnungsvarianten. Das verändert die Anforderungen an den Wohnungsbestand: Fragen nach barrierearmen Zugängen, erreichbarer Versorgung und geeigneten Wohnungszuschnitten dürften häufiger werden.
Eine einfache Gleichung aus einem älteren Menschen und einer kleinen Wohnung lässt sich daraus freilich nicht ableiten. Wer nach dem Tod eines Partners allein in einer großen Wohnung bleibt, bildet zwar einen Einpersonenhaushalt, schafft damit aber keine Nachfrage nach einer zusätzlichen Einzimmerwohnung. Umgekehrt kann ein Umzug in eine kleinere, besser zugängliche Wohnung größere Bestandsflächen für Familien verfügbar machen. Ob solche Umzüge stattfinden, hängt unter anderem von passenden Angeboten, Umzugskosten und den tatsächlich verlangten Mieten ab. Die neue Vorausberechnung misst diese Bewegungen nicht.
Im Osten schrumpft der Markt auch im günstigen Szenario
Besonders eindeutig fällt die regionale Tendenz in den ostdeutschen Flächenländern aus. Dort nimmt die Zahl der Privathaushalte laut Destatis in allen drei Szenarien bis 2050 ab; unter der Annahme einer relativ alten Bevölkerung wären es zwölf Prozent weniger als 2024. Für die westdeutschen Flächenländer und die Stadtstaaten hängt die Richtung dagegen deutlich stärker von der gewählten Variante ab. Das heißt nicht, dass jeder ostdeutsche Landkreis gleich schrumpft. Die Veröffentlichung beschreibt an dieser Stelle Ländergruppen, keine verbindlichen Prognosen für einzelne Gemeinden oder Wohnquartiere.
Wie unterschiedlich die Ausgangslagen sind, zeigt der Zensus 2022. Damals standen bundesweit rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, entsprechend 4,3 Prozent des Bestands. Nur etwa 38 Prozent der Leerstände, rund 700.000 Wohnungen, waren innerhalb von drei Monaten für einen Bezug verfügbar. Bei 24 Prozent der leer stehenden Wohnungen waren Baumaßnahmen vorgesehen oder bereits im Gang. Leerstand ist damit weder vollständig verlorener noch uneingeschränkt sofort nutzbarer Wohnraum.
In Sachsen-Anhalt standen nach dem Zensus 64 Prozent der leer stehenden Wohnungen seit mindestens zwölf Monaten leer, in Thüringen waren es 68 Prozent. Diese Anteile beziehen sich auf die jeweils ungenutzten Wohnungen, nicht auf den gesamten Wohnungsbestand. Eine lange Leerstandsdauer kann auf geringe Nachfrage oder auf bauliche und wirtschaftliche Hindernisse bei der Wiedervermietung hinweisen. Welche Ursache in einem konkreten Haus vorliegt, lässt sich erst mit lokalen Informationen klären.
Bundesweit mehr leer stehende Wohnungen und zugleich ein Engpass in einer Großstadt schließen einander nicht aus. Wohnraum lässt sich nicht dorthin verlegen, wo Arbeitsplätze und Ausbildungsangebote nachgefragt werden. Selbst innerhalb derselben Stadt können Wohnungen aufgrund von Zuschnitt, Zustand, Lage oder Preis an der Nachfrage vorbeigehen. Für strukturschwache Regionen folgt aus der neuen Prognose deshalb ein anderes Investitionsproblem als für wachsende Ballungsräume: Wie viel des Bestands lässt sich dauerhaft vermieten, modernisieren und wirtschaftlich unterhalten?
Der Neubau bleibt vorerst notwendig
Eine ältere Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) schätzte den Neubaubedarf für den Zeitraum 2023 bis 2030 auf durchschnittlich knapp 320.000 Wohnungen jährlich. Darin stecken unterschiedliche Komponenten: rund 160.000 Wohnungen demografischer Zusatzbedarf, 110.000 Ersatz für alternden Wohnraum und 60.000 zur Aufarbeitung früherer Engpässe; rechnerisch bedarfsmindernd wirkt vorhandener nutzbarer Leerstand mit ungefähr 10.000 Wohnungen jährlich. Die gerundeten Komponenten ergeben den ebenfalls gerundeten Gesamtwert. Die Prognose ist eine Bedarfsrechnung, keine Zahl bereits geplanter oder finanzierter Bauvorhaben.
Das BBSR untersuchte die Nachfrage auf Ebene der 400 Kreise und kreisfreien Städte. Allein auf die sieben größten Städte entfielen demnach rund 60.000 benötigte Wohnungen pro Jahr. Gleichzeitig erklärte das Institut schon 2025, dass in peripheren Regionen mit schrumpfender Bevölkerung weniger Neubau gebraucht wird und die Wiedernutzung vorhandener Bestände stärker ins Gewicht fällt. Die Forschungseinrichtung rechnet dabei ausdrücklich auch den Dachgeschossausbau, die Umnutzung von Gewerbeflächen und die Wiederherstellung unbewohnbarer Wohnungen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums.
Die neue Destatis-Vorausberechnung aus dem November 2026 und die BBSR-Bedarfsrechnung von 2025 dürfen nicht wie zwei Messwerte derselben Zeitreihe behandelt werden. Das BBSR hatte in seiner älteren Haushaltsprognose bis 2045 einen leichten Anstieg der Haushaltszahl auf 42,6 Millionen angenommen. Destatis modelliert nun andere demografische Varianten und blickt bis 2050. Daraus folgt nicht, dass der bisher berechnete jährliche Neubaubedarf für die Jahre bis 2030 einfach gestrichen werden kann. Ersatzbedarf, aufgelaufene Engpässe und die regionale Verteilung bestehen unabhängig davon, ob die Haushaltszahl in fernerer Zukunft bundesweit sinkt. Eine aktualisierte, auf die neue Projektion abgestimmte Wohnungsbedarfsrechnung wäre für die Planung hilfreich.
Die Bautätigkeit bleibt hinter dem zuvor ermittelten Bedarf zurück. Im Jahr 2025 wurden laut Destatis 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als 2024 und so wenige wie zuletzt 2012. Der Vergleich mit den knapp 320.000 Wohnungen jährlichem rechnerischem Bedarf zeigt die Größenordnung der Differenz, aber keinen exakt um diesen Betrag gestiegenen Wohnungsmangel: In der BBSR-Prognose sind frühere Engpässe bereits teilweise berücksichtigt, und die Zahlen beziehen sich auf unterschiedliche statistische Konzepte.
Bei den Genehmigungen zeichnet sich immerhin eine Gegenbewegung ab. Von Januar bis August 2026 wurden 169.400 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden genehmigt, 12,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Genehmigt bedeutet jedoch nicht gebaut. Ende 2025 umfasste der Bauüberhang 760.700 Wohnungen; davon befanden sich 307.200 im Bau. Bei den 2025 fertiggestellten neuen Wohngebäuden betrug die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung 27 Monate, sieben Monate mehr als 2020. Eine kurzfristige Entspannung lässt sich aus den steigenden Genehmigungszahlen deshalb noch nicht ablesen.
Auch die Mietbelastung dürfte sich mit der Haushaltsstruktur nicht automatisch entspannen. Der Zensus 2022 ergab für Einpersonenhaushalte eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,53 Euro je Quadratmeter gegenüber 7,09 Euro bei Mehrpersonenhaushalten; das waren 6,2 Prozent mehr. Ein wichtiger Zusammenhang ist die Wohnungsgröße: Kleinere Wohnungen sind pro Quadratmeter häufig teurer. Die Zensuswerte sind Bestandsmieten zum Stichtag im Mai 2022 und keine aktuellen Angebotsmieten oder Prognosen für 2050. Sie zeigen aber, warum eine wachsende Zahl Alleinlebender auch bei sinkender Gesamtzahl der Haushalte eine erhebliche wohnungs- und sozialpolitische Aufgabe bleibt.
Für Vermieter in schrumpfenden Regionen werden Instandhaltung, energetische Modernisierung und Leerstandsrisiken noch stärker gegeneinander abzuwägen sein. Kommunen können mit der Ausweisung neuer Baugebiete nicht denselben Ansatz verfolgen wie nachfragestarke Großstädte; auch die Erreichbarkeit von Gesundheitsdiensten und öffentlichem Verkehr beeinflusst, ob vorhandener Wohnraum attraktiv bleibt. Wo mehr ältere Menschen allein leben, gewinnen wohnortnahe Versorgung und der Umbau bestehender Gebäude an Bedeutung. Welche Maßnahmen sich tragen, muss vor Ort anhand von Gebäudezustand, Mietniveau und tatsächlicher Nachfrage entschieden werden.
Quellen und Einordnung
- Statistisches Bundesamt – Haushaltsvorausberechnung 2026 — 5. November 2026, demografische Varianten bis 2050.
- BBSR – Neubaubedarfe in Deutschland bis 2030 — BBSR-Analysen KOMPAKT 05/2025, Originalstudie über öffentlichen Dokumentenmirror.
- Statistisches Bundesamt – Zensus 2022, Leerstehende Wohnungen — 4. Juli 2024, Leerstandsquote, Dauer und Verfügbarkeit.
- Statistisches Bundesamt – Baufertigstellungen 2025 — 22. Mai 2026, Fertigstellungen, Bauüberhang und Bauzeiten; allgemeine amtliche Themenseite.
- Statistisches Bundesamt – Baugenehmigungen bis August 2026 — 16. Oktober 2026, 169.400 genehmigte Wohnungen Januar bis August.
- Statistisches Bundesamt – Zensus 2022, Singlehaushalte und Mieten — 9. April 2025, Quadratmetermieten nach Haushaltsgröße.
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